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东胜集团:标度未来新格局(悠悦杂志)

 

  对于一座城市而言,鳞次栉比的高楼、宽阔笔直的马路、草长莺飞的美景是其绚美于外的表象,真正能负起一座城市发展的重任,并且在若干年后能够以“记忆”的方式印刻给曾经生活在这里的人们,这便是城市赋予的神圣历史使命。

  可以说东胜集团在为城市代言,一座城市的诞生,往往伴随着若干商圈的崛起与支撑,而一座城市的蜕变,则往往需要更加有魄力与魅力的商圈标度新格局的诞生,藉此来浓缩城市的精华,沉淀城市的梦想。一个商圈荣耀一座城,从中山东胜广场到长安东胜广场,优秀城市运营商以品牌巨大的实力点燃东胜商圈大帝国,东胜新商圈带给这座城市的将不仅仅是现在的辉煌,更多的将是未来的期待与历史的荣耀。

  《优悦》:石家庄商业综合体经过爆炸式增长之后,东胜集团依然在未来五年内的计划是每年启动一个大型综合体项目,那作为二线城市的石家庄市场,有没有达到一种饱和的状态?

  张刚:第一,目前不仅仅是在石家庄,在国内商业地产尤其是城市综合体项目都是遍地开花,从一线到二线甚至到三四线城市都是城市综合体遍地开花,并且还有一个这种快速扩大的趋势,在这种状况下,反观石家庄的城市综合体,在京津冀一体化的背景下,石家庄市最大的利益既得体。

  在现在这样一种状况下,目前来看石家庄会有一个明显的提升,无论是从产业结构还是从现在的房地产行业所面向的消费群体,都有一个结构上的调整。在大的背景下有很多先知先觉的一部分企业,或者是有这样战略扩张的企业,他们会考虑把一些功能区会设在石家庄,对于石家庄地产市场来说是一个机会,另外城市综合体数量比较多,有些城市综合体或多或少都会带着一些商业,也是现状,我对目前现状的个人理解是现在这个状况同质化确实比较严重,但是究其根本,主要是在于国内,从商业地产起步就比较晚,从起步到现在只有短短的十几年的时间,在这个时间当中,首先对商业地产的认知、同时商业性地产是需要复合型的专业性的运营管理团队来支持,由于他发展的速度过快,现在出现了这种专业性不强的矛盾,所以他会依靠专业机构,或者是照抄照搬,因为他觉得照抄照搬商业地产是比较稳妥的。所以在未来的发展趋势中有特色的更能符合消费者对于未来的特征或特点区分的它适用不同人群的商业综合体的它始终充满生命里的,这也是发展趋势。

  前些天刚从日本回来,去日本对整个商业地产进行一个专项考察,给我的体会特别深,像现在日本对现在的体验经济用到了极致,其实这也反应了在未来的发展趋势,其实我们谈商业不得不谈他的趋势,做商业必然要谈趋势,我一定要适应消费者对未来生活。消费的期望是什么,所以到现在为止,像中山东胜广场已经把体验的业态已经提升到了50%以上,在接下来的长安东盛广场,我们体验类的,顾客互动类的趣味性的情境式的业态我们会加大比例到65%以上。

  因为我从事商业地产这个行业也是10几年的时间了,我之前一直是在这种国际比较知名的公司也做过很长时间,对于我这个理解或者是我的这种感受特别深,商业地产其实是一个非常细的,复杂的这样的一个工程,并不是这样一个单独的是有这个地产商或者是哪一个人凭自己的想当然或者是凭自己个人的意愿能完成的。

  《优悦》:作为运作商业地产的资深业内人士,从专业的角度来讲,商业地产的运作有哪些核心的因素?

  张刚:那么在商业地产最核心的我理解的是有三大因素会有个交叉和影响。第一个作为商业地产的投资方,投资方期望获得是,那么他的意愿他希望建成一个什么样子的综合体,这是投资方的意愿,第二个,他面向的这个投资者或者是合作方,他们的期望,是否跟投资方的期望是一致的,第三,是到我们实际的真正需要,消费的期望和预期是个什么样子的,最后,这三个元素重合来判断这个从商业地产的定位是不是清晰。如果这三个重合度约稿,意味着这个特定的城市综合体他自己的定位越清晰,他所面向的目标群体越明确,这样的商业地产它一定是有生命的,如果是仅凭自己的想当然去盖,称之为僵尸盘,所谓这个僵尸盘就是先期连自己干什么都没想好,我先建,建完了再说。等建完了才发现,建筑形态也罢,建筑结构也罢,整个交通的动线组织也罢,根本就成为四不像了,再去找专业的公司再去整改,这种是很劳民伤财的,所以导致的结果是很多的楼盘,把这种商业住宅卖掉,但底下的这块,无论是商业的还是商业配套的空置现象还是比较严重的,我个人自己就有接受几家邀请我去做这样一个诊断,后来我看以后觉得还是很痛心的。

  一个城市综合体,少则投入几个亿,多则几十上百个亿,那么可能这样的一种局面也是当时开发商不愿意看到的,所以我觉得这也是商业地产它并不是简单的像去盖一处住宅,改的差点好点都能卖的掉。但是商业地产如果前期定位不精准不清晰,那么没有一个专业的运营管理的团队来做支持,它最后一定是没办法走的很远的。所以这是我从业这么多年得到这样的一个体会。

  这是我前两天写的“商业地产现状下的曲解”, 商业地产正在被浅解,并非是个公司就能做,拉谁谁能干;正在被短视,商业地产并非取款机,存进去立刻就能取出来;商业地产是一只精密绝世的机械表,源于工艺师千万次的打磨与校对,有一个零件安错了,整个表都走不准。

  在提到商业地产的主题性,娱乐性,互动性,强化消费者之间的互动和体验,这样的一些的发展正是在日本包括东南亚的国家做的很好,也是未来发展的一个趋势,到目前为止国内的一些企业有些看到这现象,并向这个方向进行一个尝试,从我们公司这方面来说 已经是有了实质性的推进,我们现在已经是超前了一部分。

  未来的商业地产竞争,将更加强调人的五官体验。三味一体将大行其道,即品味、趣味、滋味。品味强调的是属于每个消费者特征的强化与延伸;趣味指的是消费中心里所提供的多层性的公共感受;滋味指的不仅仅是消费者愿意品尝美食、更重要的是流连忘返,重复消费!

  《优悦》:可不可以理解为“一般的城市综合体是靠里面入驻的商家的优势来留住一部分消费者,而我们是以一种超前的体验式的互动式的模式来持续的吸引消费者来重复消费”?

  张刚:商业地产竞争是要靠商业地产里面商家的服务,除了每一个个体之外,还有提供的公共的服务,这种公共的服务是由商业地产运营管理方来做的,像这种婴儿车、雨伞、爱心的礼品等等咨询,其实未来的这种商业地产本身城市综合体他是承担了一部分公共服务的职能,所以如何让消费者更愿意来到这样的一个一种集中式商业或者是综合体,更多是要给她提供一些便利的免费的设施,有很多事情并不是需要花钱去买才可以做到,这是一块。第二块就是在提到如何留着消费者,其实留住消费者,在国内商业的发展趋势里面已经是有一些比较好的做法了,比如说会员卡,积分卡服务,这些都已经做了一些很好的尝试,后续的可能会有更多有特色的服务出现,比如说像一些特定的针对于顾客的将来给他举办生日派对、不仅仅是举办个生日party更重要的他会随着特定的客群的分类,甚至于可以为顾客拍摄一个微电影,就是在他的生日,给他个拍个小电影。

  不仅仅是送个生日蛋糕,这已经是没有太多能够满足人们对于未来的追求,所以未来的这种配套服务或者增值服务可能会更多青睐于个性化、明确特征的一种服务。

  《优悦》:那就是我们东胜集团,领先的这种在石家庄市体现经济的商业模式,对我们整个石家庄来说,我们东胜集团商业规划和战略,布局,对石家庄有怎样的影响?

  张刚:东胜集团的商业绝不是雷同和复制,而更多的是注重于创新,这种创新是紧扣消费者消费发展趋势,这个消费趋势密切与城市居民生活水平提升密切相关的,在这样的生产力发展过程中,人们从原来最初的仅仅是寻求吃得饱穿得暖后续的追求吃的更好,穿的更暖,在往上精神和感官上的体验。

  目前我们国家的这些,尤其是石家庄市居民的生活水平正在飞速的提升,在这样的状况下,东胜集团所做的所有的商业项目除了自身的这样的各具特色以外,更通过于紧扣消费者的对于未来的消费预期,我们所做的只是来适应和满足消费者对未来的预期。可能消费者不一定能够想到我想要一个什么样的东西,当你把这样一个产品呈现在他面前的时候,他突然就会发现,这就是我们想要的,我们现在就是做这样的一个商业。

  对于整个石家庄市商业的发展是有深远的影响。因为他绝对不是简单的雷同和复制,我们做的是创新,这种创新的模式从明年即将开业的中山东路广场就已经有所体现了。

  我相信,这个项目会有超乎很多消费者期望全新的业态,首次进入石家庄,首次进入中国,是独一无二的,他面向的这样的一个群体,不仅仅面向长安区也不仅仅面向石家庄,他是可以覆盖更多区域,因为有很多大型的主题是首次进入到中国。

  这些创意的启发点第一是基于我们对于目前世界的商业地产发展趋势的总结和研判,第二是在这样大的背景下,得出的这样从体验式经济、文化经济、休闲娱乐经济,在未来城市居民消费占比中的比重,在这种大趋势之下结合国内的和石家庄的具体特点,任何城市都有自己的特点首先是结合国内,第二结合石家庄,所以这三层的结合,最后来我们确定朝这个方向来走,并且刚才提到在这样一些规划我们现在是一个实质性的进展过程当中,并不是处在设想,已经在一个实施的过程中。

  《优悦》:一个负责任的企业怎样履行其社会责任,如何权衡企业、社会责任、慈善三者之间的关系?

  张刚:任何一个企业都有它的社会属性,马斯洛的需求层次理论表述的很清楚,在满足基本的生产需求之下,需要有社会责任和社会上的认可。在这样的背景下,东胜过去的十几年一直在关注于回馈消费者。

  前些天,我们做了一个大型的助学活动,总共吸纳了20多名贫困大学生参与到我们企业的社会实践当中。让大学生真正切入到企业当中,我们的企业并非是以这些大学生盈利或免费来用,我们是给他们相应的足以满足他们下半学期学费的一些作为扶持,并且我们针对每个大学生他们在校学习的不同专业,我们设计了一些相关体验和岗位,这样的效果是非常好的,因为当时在整个活动起始的时候是我参加,活动结束后我也有看到这些他们在各自岗位上的照片,觉得这个活动的形式非常好,我们不仅仅是持续下去,还要继续做大,在后续的过程当中,等到这些大学生他们毕业以后,企业也会作为优先录用,也考虑到这样一个实质性的后续的动作。

  《优悦》:作为我们企业的领导如何在房地产瞬息万变的市场中如何能够把握住趋势、变化呢?

  张刚:谈到房地产的趋势呢,人们从原来最初的仅仅是“居者有其屋”像这样初始的一个需求,最初的一个需求,会逐步的提升和过度,随着争夺房地产市场的一个发展,人们对住所的追求也越来越高。比如说我要在房子里要有更好的环境,华北地区这种污染状况还是比较严重,对于这样整个的环境的打造,包括建筑的质量,包括你的整个的这些居民的生活的便利性,所有的这些都是居民在选择住所时必须要考虑的核心因素。在这个状态下,东胜集团有几大的可以称为核心竞争力。

  第一个我们是打造了教育地产,也就是大家看到在紫晶悦城引进了北师大,现在已经开学了,在开学之前有两次活动。第一次活动是把这些小朋友们带到北京去感受北师大,另外有一个军训,目前来看方向非常好,我们称之为教育地产。因为教育地产要满足一老一小,小孩子是祖国的未来也是我们的未来。相对来说,小孩子是整个家庭的期望和寄托,所以对小孩的教育必须是我们要做出特色,为他们的未来承担更多的责任,所以我们北师大首次与石家庄,并且集团在北师大形成了一个长期的战略合作。北师大的教育资源在全国是非常知名的,这是一条。

  第二我们是刚才讲的是小,我们现在涉及到老,就是养老地产,养老地产在国内虽然是有,我们在国内的养老地产做了调研,东胜针对国内的养老机构,国内的养老行业我们也有自己的研判,并且东胜集团在紫晶悦城已经在做了,我们会打着自己的一个养老模式,目前在国内也是领先的。它不仅仅是像这种居家的养老我们会提供一个特定的针对老年人的需求的服务、配套设施,以及让老年人能够有一个活动的并且有一个参与的,这样一个一整套的机构。目前我们也是有一个专业的运营管理团队,在石家庄也肯定是绝无仅有的。

  第三块是公园地产,所谓的公园地产九针对于这样一个大的环境,居住者会对居住环境提出很高的一个要求,那么在公园地产的核心因素首先是公园。无论是紫晶悦城我们内部这样一个,我们紧邻这玉溪公园,像这些我们要充分考虑到居住者对环境的一个要求,也是东胜极力打造的。这是三大核心竞争力。除此之外,东胜也分别再商业地产、文化地产、旅游地产、农业地产现在也在进行了提前布局。因为首先地产行业发展延伸,在未来几年它一定呈现五彩缤纷或者是呈现多特征的趋势,针对这个我们也有提前的布局。

  《优悦》:今年石家庄房地产市场也是受到了政策的一个打压,东胜有没有受到一个影响?

  张刚:从东胜集团角度来讲,我们欢迎、支持政府对房地产这样一个规范,这种规范是非常有必要的,在过去的这段时间,东胜是作为一个正面的典型,是在政府的一个工作上我们得以树立的。为什么我们支持政府的这项措施呢?毕竟房产投资对于普通的消费是非常慎重的一个大事情。很多人要发大半辈子的钱去购买房子。但是现在房地产快速发展也出现了良莠不齐,鱼龙混杂的现象。有的企业九抱着捞一把就走,打一枪就换个地方,像这种不负责任的小企业也是很常见的。对于投资者来讲损害是巨大的,所以在这样一个状况下,东胜作为发展经过十多年的一个沉淀,对于社会有责任的企业集团对这种做法我们是坚决抵制的,毕竟一个企业如果想要做大,做强,那么我一定是要言必行、行必果,我们不会靠着这种短期的盈利。

  消费者再选择一个楼盘,或是选择一个项目的时候,消费者首先不仅仅是要地段,房子质量好坏啊,环境啊,其实去看它背后的这样一个开发商他自己的实力也是很重要的,因为开发商的实力也决定这个楼盘或是项目的好与坏,他的规范与否。

  《优悦》:听说东胜集团在积极准备上市,能简单的介绍一下具体情况吗?

  张刚:东胜集团发展到当前的这样一个局势的时候,我们已经完成了对整个的未来五年的一个战略部署,那么东胜准备上市也是一直在紧锣密鼓的推进。上市意味着这个企业要承担更多的社会责任。